Шанс для миллионов: кого затронет «гаражная амнистия»

«Законным путём идти можно. Дойти трудно», — сетовала героиня легендарного фильма «Гараж», повествующего о жарких заседаниях гаражного кооператива во времена СССР. Будни владельцев гаражей с тех пор не стали легче: местные власти периодически сносят гаражи, пользуясь пробелами в законодательстве, в котором не был прописан статус гаражей и порядок регистрации прав на них.

В Москве кампания по сносу гаражей стартовала еще в 2000-х. «Очень много московской земли занято «плоскостными» гаражами типа бунгало. И все они должны быть перестроены в многоэтажные», — настаивал бывший мэр Юрий Лужков. Гаражи сносят «только тогда, когда без этого невозможно построить новую дорогу, станцию метро или поликлинику», —  объяснял политику мэр Сергей Собянин. За каждый снесенный гараж власти выплачивают компенсацию 150-300 000 рублей, указывал Собянин.

Почему власти сносят гаражи?

У большинства владельцев гаражей нет документов на постройки, кроме гаражных книжек кооперативов, которые правоустанавливающими документами не являются, объясняет председатель комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков причину, по которой власти с легкостью сносят такие постройки. Гаражные кооперативы и товарищества, как правило, землю в собственность не получали, а арендовали ее, и часть участков была выделена еще советскими исполкомами и предприятиями и своевременно  переоформлена не была.

Госдума предпринимала попытку упорядочить взаимоотношения властей и граждан в гаражном вопросе в 2016 году, но законопроект был отправлен на доработку. Правовой статус «гаражей» и «машиномест» как объектов недвижимости долгое время оставался не урегулированным, частично это было сделано в 2017 году, но касалось кадастрового учета только тех машиномест, которые расположены в зданиях. 

Новую попытку узаконить гаражи власти предприняли 13 февраля: Минэкономразвития внесло в правительство новый законопроект о «гаражной амнистии», который должен заполнить пробелы текущего законодательства. Forbes ознакомился с основными положениями законопроекта.

Кого коснется гаражная амнистия

Гаражных построек, которые потенциально могут попасть под «амнистию», насчитывается более 5,7 млн, сообщил Forbes представитель Росреестра (ведомство участвовало в разработке проекта). Как указано в пояснительной записке к законопроекту, почти 3,1 млн объектов записаны в ЕГРН как здания или сооружения, но права зарегистрированы только на 1,7 млн из них, еще 2,6 млн объектов записаны как помещения, но зарегистрированы только 65% из них. По факту гаражей еще больше. Есть дополнительная информация по неоформленным строениям, которую предоставили регионы, однако точных цифр не существует, пояснил представитель Росреестра.

Предложенный Минэкономразвития документ определяет несколько условий, которым должны соответствовать гаражи, чтобы попасть под «амнистию». Первое: это должны быть капитальные постройки — в виде индивидуального гаража или бокса в гаражном кооперативе, которые были построены до 2004 года. Второе: они должны быть расположены на государственной или муниципальной земле. Самовольные и стихийные постройки легализованы не будут, отмечает представитель Росреестра в ответ на запрос Forbes.

Оформление прав граждан на участки будет проводится в заявительном порядке — при подаче в Росреестр соответствующего заявления и документов, подтверждающих права гражданина на строение и землю под ним. На первом этапе хозяин гаража сможет получить земельный участок на правах аренды. Переоформить землю в собственность можно будет после того, как будет оформлен сам гараж.  Вопрос с собственностью земли будет отдан на откуп муниципалитетам, которые получат возможность установить дополнительный перечень документов, позволяющий оформлять права на землю.

Законопроектом установлен перечень документов, которые могут считаться подтверждением права владения гаражом. В их числе:

  • квитанции на оплату содержания и ремонт гаража
  • выплаты пая в кооперативе
  • договор купли—продажи
  • решение кооператива о распределении гаража
  • документы технической инвентаризации

Гаражная амнистия должна занять 4 года. Предполагается, что новый порядок регистрации гаражного имущества вступит в силу в 2021 году, планируемый срок окончания «гаражной амнистии» — 1 января 2025 года.

Зачем нужна амнистия?

Введение земли, занятой гаражами, в гражданский оборот, приведет к оживлению экономической активности — россияне смогут по закону продавать это имущество, говорит президент «Опоры России» Александр Калинин. Впрочем, амнистия — «социально чувствительный вопрос», который потребует «аккуратного прописывания новых нормативных требований», признает глава «Опоры России». Кроме того, с зарегистрированных объектов недвижимости владельцам гаражей придется платить налог, так что в первую очередь в таком законопроекте заинтересовано правительство, отмечает директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.

Необходимость «гаражной амнистии» назрела сама по себе, как и «дачная амнистия», это не результат какого-то лобби, уверен гендиректор девелопера ГК МИЦ (входит в топ-20 крупнейших застройщиков страны по версии Forbes) Даромир Обуханич.

Новое регулирование не решит вопроса с землей, в котором как раз и заключается главная проблема для  большинства гаражей, отмечает партнер Bryan Cave Leighton Paisner Russia Виталий Можаровский: «Оформлять гаражи без земли — это нонсенс, а если это будет дорого, многие на это просто не пойдут». 

Выиграют ли девелоперы?

«Возможно, половина обладателей гаражей не пойдет их регистрировать. Речь может идти об огромном земельном массиве, который в некоторых случаях можно использовать более эффективно, в том числе для девелопмента»,  — предполагает Широков из ТПП.  Если не будет принято политическое решение отдать землю за символическую цену, и если сумма расходов на оформление земли и регистрацию права собственности на гараж останется сопоставимой со стоимостью самого гаража, то вряд ли найдется много желающих оплатить такие расходы и зарегистрировать свои гаражи, критичен Можаровский. 

Участки, которые заняты гаражами, безусловно, представляют для девелоперов интерес, признает гендиректор ГК МИЦ Даромир Обуханич. Особенно привлекательными, по его словам, могут быть те участки, к которым прилегает другая незастроенная территория. Впрочем, ввод в оборот земли под гаражами на земельный рынок вряд ли повлияет, уточняет он — это сложный и медленный процесс, и девелоперы столкнутся с рядом трудностей на начальном этапе привлечения проектного финансирования.

Коллеги Обуханича по девелоперскому рынку еще более скептичны по отношению к землям под гаражами. Гаражи часто расположены на пустырях и в технических зонах, такие участки редко представляют интерес для жилищной застройки, говорит Брызгалов из ГК ФСК. Еще один барьер для девелоперов — у таких участков много собственников, а значит, трудно договориться. «Привлекательность земель гаражных кооперативов не стоит преувеличивать», — согласна управляющий партнер компании «Метриум» Марина Литинецкая. Помимо зачастую невыгодного расположения гаражных кооперативов, в любом ГСК найдутся десятки и даже сотни человек, с которыми нужно договориться о продаже участка с гаражом, объясняет она. «Многие из них могут быть пожилыми людьми, жить за границей, либо находиться в состоянии судебных споров по поводу гаража. Это огромное количество обременений», — продолжает Литинецкая. Пока, по ее словам, у столичных застройщиков масса других привлекательных вариантов земельных участков — земли вдоль Москвы-реки, участки у МЦК и МКАД, бывшие промзоны. 

20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes

DEFAULT NODE

20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes

Для того, чтобы определить самых надежных застройщиков, мы взяли из Единого реестра застройщиков 100 крупнейших компаний по объему ввода жилья за 2016–2018 годы. Специалисты портала dataflat.ru на основании данных Росреестра и прайс-листов застройщиков составили выборку 30 крупнейших девелоперов по выручке. В результате у нас получился список из 20 компаний, выручка которых от продажи недвижимости за 2016–2018 годы превысила 50 млрд рублей. У этих компаний мы запросили финансовую информацию.

Итоговое ранжирование производилось по следующим параметрам:

  • выручка от реализации недвижимости за три года (2016–2018). Вес — 0,15. В зависимости от политики учета девелоперы по-разному признают выручку и отражают ее в отчетах. Случается, что выручка от многолетнего проекта отражается в отчетности после его завершения, поэтому совокупная выручка за три года лучше отражает стабильность девелоперского бизнеса.
  • рост выручки. Вес — 0,1.
  • совокупный ввод в эксплуатацию квадратных метров (2016–2018). Вес — 0,1.
  • чистый долг. Использовались данные компаний, отчетность, оценки. Вес — 0,2.
  • задержка ввода. Показатель рассчитывается Единым реестром застройщиков и иллюстрирует, насколько аккуратно девелопер соблюдает декларируемые сроки ввода. Вес — 0,2.
  • прозрачность. Торгуемые компании и компании с кредитными рейтингами получили балл выше; закрытые компании, не раскрывающие данные о себе даже по запросу, — ниже. Вес — 0,15.
  • иски. Отношение Суммы требований, поданных к компаниям девелопера в арбитражные суды, к их выручке. Вес — 0,1. 

 

Главная фотография: 
http://www.forbes.ru/sites/default/files/gallery_images/pik.jpg__1572268253__15151.jpg
Тэги: 
недвижимость
застройщики
Отображать в тексте статьи(под снос): 
Не отображать в тексте статьи
Подзаголовок: 
Forbes впервые оценил надежность российских застройщиков. Двадцатка лидеров — в нашей галерее
Авторы: 
Мария Абакумова
Михаил Рычагов
Отправить Push-уведомление в iPhone (под снос): 
Не отправлять Push-уведомление
Рубрика (канал): 
Бизнес
Не показывать рекламу: 
показывать рекламу
Не экспортировать в Яндекс и соц сети: 
экспортировать в Яндекс
Топ1: 
не топ1
Топ 3 с текстом: 
НЕ Топ 3 с текстом
Топ 3 с картинкой: 
не Топ 3 с картинкой
Не показывать в списках: 
показывать в списках
Срочно отправлять в соц сети: 
Срочно отправлять в соц сети
Заменить кавычки на ёлочки: 
Заменить кавычки на ёлочки
Проверено корректором: 
Проверено корректором
Статус материала: 
Статус: 
У продюсера(на утверждении)
Не создавать InstantArticles: 
Создавать InstantArticles
Бесплатный материал: 
Бесплатный материал
Дополнительная оплата за трафик: 
С оплатой за трафик
Количество шар: 
0
Количество просмотров: 
581
Количество просмотров за неделю: 
2498
Количество просмотров за месяц: 
12440
Количество просмотров за год: 
442214
Дизайн галереи: 
Стандартный
Просмотров за 31 день: 
81420
«Тёмный» материал: 
«Тёмный» материал

Источник www.forbes.ru

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*